24.09.2015.

Nordea ekonomists: demogrāfiskā situācija – vislabākais vai vissliktākais scenārijs Baltijas nekustamo īpašumu tirgus attīstībai?

„Demogrāfija visbiežāk un nebūt ne pamatoti tiek minēta kā viens no galvenajiem, ja ne pats svarīgākais faktors vai šķērslis Baltijas nekustamā īpašuma tirgus attīstības perspektīvām nākotnē. Taču, līdzīgi, kā mērot vidējo temperatūru slimnīcā, samērā vienkārši var izdarīt nekorektus secinājumus, arī viedoklis par negatīvu demogrāfisko situāciju Baltijas valstīs, apskatot kopējos skaitļus un tendences, var būt maldīgs,” skaidro Žīgimants Maurics (Zygimantas Mauricas), Nordea bankas ekonomists.

„Detalizētāka šī jautājuma izpēte atklāj, ka Baltijas valstīs kopējais iedzīvotāju skaits vecuma grupā no 25 – 39 gadiem, kas ir arī aktīvākie nekustamā īpašuma tirgus dalībnieki, ir proporcionāli augstāks nekā vidējais šīs vecuma grupas iedzīvotāju skaits Eiropas Savienībā kopumā. Turklāt, pretēji situācijai Rietumeiropas valstīs, nākamo piecu gadu laikā šīs iedzīvotāju grupas skaits nesamazināsies, gluži pretēji – Lietuvā pat uzrādot iedzīvotāju skaita pieaugumu konkrētajā vecuma grupā. No šīs tendences varam secināt, ka demogrāfija nevarētu būt izšķirošs un nekustamo īpašumu tirgus attīstību kavējošs faktors. Turklāt, ņemot vērā aktīvo imigrācijas pieaugumu, demogrāfiskā aina Baltijas valstu galvaspilsētās – Viļņā, Rīgā un Tallinā – uzrāda pozitīvāku tendenci nekā citos reģionos. Tādējādi demogrāfijas attīstību turpmākajiem pieciem gadiem varētu raksturot kā „vislabāko no iespējamiem scenārijiem” Baltijas nekustamo īpašumu tirgus attīstībai. 

Kurš šobrīd ir nekustamā īpašuma galvenais pircējs?

Dati liecina, ka jaunie profesionāļi vecumā no 25 līdz 39 gadiem ir visaktīvākie dzīvojamā nekustamā īpašuma tirgus dalībnieki Baltijā. Kopā tie veido vairāk nekā divas trešdaļas no visiem no jauna izsniegto mājokļu kredītu ņēmējiem laika posmā no 2007. līdz 2014. gadam, kas ir ievērojami augstāks rādītājs nekā vidēji 45% eiro zonā (ECB, 2007). Salīdzinoši zemā īpašumtiesību likme (~30%) 25 līdz 39 gadu vecuma grupas iedzīvotāju vidū un straujais imigrācijas pieaugums Baltijas valstu galvaspilsētās liecina, ka šī iedzīvotāju grupa turpinās nodrošināt pieprasījumu pēc mājokļiem arī turpmāko piecu gadu periodā.

Vai šī iedzīvotāju grupa to var atļauties?

Iedzīvotāju ienākumu līmenis šajā vecuma grupā ir visaugstākais, salīdzinot ar citām vecuma grupām un ar izteiktu tendenci pieaugt, kas ir pretstatā Rietumeiropas valstīm, kur lielākie ienākumi iedzīvotājiem tiek sasniegti vecumā ap 50 gadiem un pat 60 gados, piemēram, Vācijā. Izmaiņas darba tirgū, arvien pieaugošais pieprasījums pēc kvalificētiem speciālistiem, krītošais bezdarba līmenis, augošie algu apmēri, zemais inflācijas līmenis savienojumā ar īpaši zemajām procentu likmēm un mērenais mājokļu cenu pieaugums – šie faktori veicinās mājokļu pieejamību un vispārējo pieprasījumu arī turpmāk.

Vai pircēju pietiks?

Domājot par nākamajiem pieciem gadiem – jā. Kopējais iepriekšminētās pirktspējīgās vecuma grupas iedzīvotāju skaits pretēji prognozētajai 5,6% lejupslīdei Eiropas savienībā kopumā pieaugs par 1% Baltijas valstīs, ko var skaidrot ar augsto dzimstības līmeni Baltijas valstīs 80. gados. Turklāt, līdz ar ekonomiskās situācijas uzlabošanos, var prognozēt lielāku iekšējo migrāciju uz Baltijas valstu galvaspilsētām, kas vēl vairāk palielināt pieprasījumu pēc mājokļiem šajās pilsētās. Tomēr jāatzīmē, ka pēc šī piecu gadu perioda „demogrāfiskais logs” aizvērsies un šis efekts būs izteikti jūtams 5 līdz 15 gadus.

Vai situācija var piedzīvot krasas pārmaiņas?

Demogrāfiskā situācija lielā mērā ir atkarīga no migrācijas – iekšējās un ārējās. Emigrācija ietekmējusi iedzīvotāju skaita samazināšanos Lietuvā par 80%, Latvijā par 70%, kamēr Igaunijā – 50%, savukārt migrācija valstu iekšienē lielā mērā nosaka iedzīvotāju skaita pieaugumu Viļņā un Tallinā. Tādējādi situācija nekustamā īpašuma tirgū nākotnē būs atkarīga no tā, cik Baltijas valstis būs spējīgas atturēt no emigrēšanas pirktspējīgās vecuma grupas iedzīvotājus. To būtiski var ietekmēt arī kopējā mājokļu pieejamība. Tādējādi jārēķinās, ka līdz ar nespēju nodrošināt pieejamību mājokļiem Baltijas valstīs, pieaugs arī emigrācijas apjoms, kas savukārt veicinās pieprasījuma sarukšanu pēc mājokļiem. Pozitīvā scenārijā šī „vistas un olas” dilemma tiks atrisināta, rodot iespēju nodrošināt mājokļu pieejamību”, uzsver Nordea bankas ekonomists.


Papildu informācijai: 
Signe Lonerte, Sabiedrisko attiecību vadītāja, Nordea Latvija, tālr.:6 700 5469, mob.:29 116 146, signe.lonerte@nordea.com